Forsikringer

E/F GEELSKOVPARKEN  -  REDEGØRELSE FOR FORSIKRINGER

På given foranledning skal jeg herved redegøre for forsikringsforholdene i ejerlejlighedsejendommen Geelskovparken.

En ejerforening er et administrationsfællesskab, som alle ejere af ejerlejligheder har pligt til at være medlem af.

Administrationsfællesskabets formål er nærmere beskrevet i ejerforeningens vedtægter, § 1. Det siges bl.a.: "Foreningens formål er .... at sørge for .... at ejendommen er tilbørligt forsikret

.....

Selv om visse forsikringer kun kan tegnes for den samlede ejendom (f. eks. brand og bygningskasko) siger vedtægterne således også klart, at det kun er forsikringer der dækker ejendommen, der skal tegnes via ejerforeningen.

Med hensyn til omfanget af "tilbørligt forsikring", kan det oplyses, at dette klart omfatter sædvanlige brand- og grundejerforsikringer.

Det er også antaget, at glas- og sanitetsforsikring for ruder og sanitære installationer i de enkelte ejerlejligheder falder udenfor hvad der kan kræves, men dog indenfor hvad en bestyrelse eller generalforsamling har mulighed for at tegne for fællesskabet. I givet fald tegnes en forsikring for alle normal-installationer, således som disse er i flertallet af lejlighederne. Forsikring af specielle eller dyre sanitetsinstallationer i lejligheder må altid tegnes af de enkelte.

I Geelskovparken er der ikke tegnet glas- og sanitetsforsikring, men ejerforeningen har besluttet - i forbindelse med opsigelse af en tidligere (meget dyr) glasforsikring - at være selvforsikrende for glasskader (ikke sanitet) på ruderne i de enkelte lejligheder. Der har i de seneste 27 år mig bekendt alene været 2 (to) glasskader, og foreningen/medlemmerne har derfor været godt tjent med at være selvforsikrende.

Skader på ruderne i ejendommen skal altid anmeldes til administrator. Ejerforeningen behandler en skadessag på samme måde som et forsikringsselskab, dvs. at ejerforeningen ikke betragter duggende termoruder som en skade, der berettiger til dækning. Der henvises for duggende ruder til den praksis der er vedtaget i foreningen, nemlig at hver lejlighed har ret til at få udskiftet en dugrude een gang. Anden gang samme termoruder dugger, må ejeren selv betale. På samme måde afviser ejerforeningen også skader som består i ridser eller afspringning af splinter i ruderne. Stort set erstattes kun ruder der er egentligt revnede.

Sanitetsforsikring må for alle lejligheders vedkommende tegnes af de enkelte ejere. Forsikringen kan sædvanligvis tegnes som et tillæg til en indboforsikring.

Indboforsikringer må altid tegnes af de enkelte lejlighedsejere.

Dette er klart, da der er tale om værdiforsikringer, hvor fællesskabet på ingen måde har kendskab til værdierne i de enkelte lejligheder.

Ejendommens forsikring dækker under ingen omstændigheder indbo i de enkelte lejligheder. Dette gælder selv om skaden på indbo er opstået på grund af fejl eller ulykker ved/omkring ejendommen.

Skader på indbo skal altid meldes til indboforsikringsselskabet. Hvis en ejer mener, at ejendommen/ejerforeningen/bestyrelsen/viceværten eller administrator er ansvarlig for den skete skade på indboet, kan det anføres på skadesanmeldelsen, hvorefter forsikringsselskaberne indbyrdes vil vurdere om der f. eks. skal gøres regres mod enten den ansvarlige eller et andet forsikringsselskab.

Den af fællesskabet tegnede ejendomsforsikring (pol.nr. 649-112-063-00 i TRYG) dækker bygningsbrand, anden bygningsbeskadigelse, svampe- og insektskadeforsikring, huslejetabsforsikring, husejeransvarsforsikring og udvidet rørskade.

Forsikringen er - med undtagelse af rørskade, jfr. nedenfor - tegnet uden selvrisiko.

For at begrænse nærværende redegørelses omfang, skal nedenfor oplyses om forsikringernes dækning i hovedtræk, suppleret med kommentarer omkring enkelte skadesbegivenheder som er normalt forekommende.

Ud over selve ejendommen (vægge og lofter med tapet og maling, vinduer, døre, gulve m.v.) dækkes også el-installationer og andre faste installationer såsom køkkenskabe/borde. Løse tæpper og ikke-indbyggede skabe samt øvrigt indbo, skal forsikres via indboforsikring.

For at forsikringen skal dække, skal der have været åben ild, f. eks. det brændte juletræ, ild i en kaffemaskine osv.

Det skal bemærkes, at skader der ikke anses som brand, f. eks. svidning, forkulning, overophedning og smeltning, ikke dækkes.

Ligeledes dækkes skade ved kortslutning på faste el-installatio-ner.

De dele af bygningen der er omfattet, er stort set de samme som ved bygningsbrand.

De skader der normalt er tale om er vandskader, frostskader, snetryksskader, stormskader, skader ved indbrud og påkørsel.

Der er mange undtagelser i forsikringsbetingelserne. Som tommelfingerregel kan det siges, at en skade skal være tilfældig og pludselig. Der må ikke være tale om manglende vedligeholdelse, tæring over en årrække, almindelig nedslidning o.l.

De fleste skader kommer fra vand.

Forsikringen dækker skader, der sker pludseligt på grund af udstrømmende vand fra f. eks., radiatorer, koldt- og varmtvandsledninger, herunder skjulte rør/installationer, fyldte akvarier o.l. Forsikringen dækker ikke skader ved opstigende grundvand eller kloakvand og ikke vand fra tagrender og nedløbsrør. Dog kan der opnås dækning ved skader fra vand der ved voldsomt skybrud eller tøbrud ikke kan få normalt afløb.

Forsikringen dækker specielt ikke vandskader, som følge af at nedbør trænger igennem utætheder og åbninger (fx ved tage, vinduer, badekar, brusenicher mv.) hvis åbningerne ikke er en umiddelbar følge af fx stormskade på bygningen.

Det er normalt at skader fra vand fra åbninger også er undtaget fra indboforsikringer. Hvis vand trænger ind fra et utæt tag og ødelægger indbo - men også tapet, gulve m.v. - finder mange det mærkeligt, at ejerforeningen eller dennes forsikring ikke vil dække. "Det er jo ikke vores skyld", er det sædvanlige argument. "Ejerforeningen har den udvendige vedligeholdelse" er et andet argument. Begge argumenter er korrekte. Forsikringsselskabets argument for at afvise er det bedste, nemlig at policen klart undtager sådanne skader, idet man ellers måtte opkræve uhyrlige præmier for at dække de mange skader der vil opstå og blive anmeldt, som følge af manglende vedligeholdelse, fx af tage.

Ejerforeningsfællesskabet afviser dækning, idet der ikke er noget ansvar for fællesskabet hvis dette i øvrigt gør hvad der er rimeligt for at efterse taget og foretage nødvendig vedligeholdelse og reparation eller udskiftning i tide. Utætheder forekommer ofte i tagpaptage, selv om disse i øvrigt er velvedligeholdte. Ofte er der tale om at tagbelægningen pludselig mister vedhæftningen et enkelt sted, således at vand kan trænge ned. Selv ved de bedste eftersyn og den bedste vedligeholdelse kan dette ikke undgås. Ejerforening/bestyrelse/vicevært eller administrator, har således ikke tilsidesat pligter, og er derfor ikke juridisk ansvarlige.

Ejerforeningen har i 1991 tegnet en service- og vedligeholdelseskontrakt med tagfirmaet ICOPAL, således at taget mindst 1 gang årligt efterses professionelt.

Det kunne blive ruinerende for en ejerforening hvis den accepterede risikoen for alle de skader, der ikke kunne dækkes forsikringsmæssigt. Hvor skulle beløbsgrænsen sættes?

Resultatet i Geelskovparken er blevet, at alle lejlighedsejere selv må bære en risiko, og naturligvis er risikoen størst for ejere af de øverste lejligheder. De underste lejligheder har på samme måde en risiko for f. eks. opstammet kloakvand.

I undtagelsestilfælde, hvor f. eks. utætheder i badeværelset hos en lejlighedsejer er så oplagte, at den pågældende burde have set disse - og foretaget fornøden reparation - kan det komme på tale at anmelde en skade hos underboen til overboens ansvarsforsikringsselskab.

Det skal nævnes, at skader på ejendommen, herunder døre, der sker ved indbrud eller forsøg herpå er dækket. Specielt bemærkes at hærværk, der ikke sker i forbindelse med indbrud, ikke er dækket.

Det skal bemærkes, at markiser ikke er omfattet af forsikringen.

Denne forsikring dækker skade forvoldt ved angreb og træ- og murødelæggende svampe og insekter. Der dækkes ikke skader forårsaget af råd. Det er kun ejendommen der er forsikret og ikke f. eks. havemøbler eller altantrægulve o.l. Man siger også at angrebet skal have svækket bygningens konstruktion, dvs. at kosmetiske forhold ikke erstattes.

Forsikringen dækker f. eks. udgifter til andet logi hvis en lejlighed udbrænder.

Denne del af forsikringen dækker sikredes (ejerforeningen og/eller de enkelte ejere) erstatningsansvar for skade, der tilføjes personer eller ting, når erstatningsansvar pålægges sikrede som ejer/bruger af ejendommen.

Der kan være tale om at der ikke er sneryddet til tiden, at et træ som følge af manglende pasning vælter over en bil, el. lign.

Denne forsikring er tegnet som et supplement til den eksisterende forsikring. Forsikringen dækker - hvad der ellers er undtaget i den almindelige bygningsforsikring - reparation af de skjulte rør, som findes i bygningen og omkring denne. Der kan være tale om vandrør, centralvarmerør, kloakrør o.l.. Da forsikringen i princippet dækker, selv om det er rør der langsomt tæres (vedligeholdelse), er det en klar betingelse for forsikringsdækning, at røret er skjult, således at det er umuligt eller svært selv at holde øje med vedligeholdelsestilstanden. Da skaderne ofte er vedligeholdelsesskader (tæring mv.) og da forsikringen ved at betale for udskiftning påtager sig en del af en vedligeholdelsesudgift, er der til forsikringen knyttet en selvrisikobestemmelse. Siden ejendommens 30. år (2002) er der en selvrisiko på 50%.

De skader, som det udstrømmende vand forårsager på bygningsdelene er dækket af den almindelige forsikring, også selv om installationerne er over 30 år gamle.

Skade som følge af utæt beton omkring afløbsskålene er ikke dækket.

Mange af de skjulte vand- og centralvarmerør, der springer/tærer, henhører i henhold til ejerforeningens vedtægter under de enkelte ejeres vedligeholdelse, og det er derfor altid de enkelte ejere, der har ansvaret for at få lavet et eventuelt utæt rør. Forsikringen er her en god hjælp, idet det kan være dyrt at få lavet rør, der ligger under gulve, hvad enten de er nedstøbte eller ligger under parket.

Forsikringen kan afvise at dække skader, der skyldes manglende vedligeholdelse.

Forsikringsselskabet kan nedsætte erstatning hvis det skadesramte er dårligt vedligeholdt (fx hvis der ikke er malet i en lejlighed i mange år før en skade).

Det skal erindres, at forsikringerne i alle tilfælde er tegnet for de enkelte ejere, der således via ejerforeningsfællesskabet er de direkte begunstigede, og som har rettighederne i henhold til forsikringspolicen.

Forsikringsret er en juridisk specialitet, som ikke er let at beskrive med hverken få eller mange ord. Jeg håber, at ovennævnte giver en vis forklaring på mulighederne for at få dækket omkostninger ved de mest almindelige skader. Ellers er jeg altid til rådighed.

Afslutningsvis skal det oplyses, at TRYG altid har behandlet ejerforeningen pænt i skadessammenhæng.

November 2005

Med venlig hilsen